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东莞R2线开通将玩活“一盘棋” 沿线商业资源互补
发布日期:2015-07-03


精彩内容

轨道交通R2线即将开通,将为沿线商业带来怎样的影响?轨道交通带来了大量的人流,提升交通网络覆盖面,蕴含巨大商机。沿线商业如何与轨道交通对接,如何形成集聚效应,如何实现高水平发展……它们不仅关乎沿线商业发展走向,也与东莞商业如何发展关系密切。



聚集人气

拓展客源

R2线是东莞轨道交通首条路线,受到广泛关注。轨道交通的开通,市民出行受益的同时,对沿线商业的影响显而易见,如何将出行人流转变为消费人流,这是摆在商业项目运营者面前的话题,也是沿线镇街所要考虑的问题。


纵观R2线穿越的路径,共设置了15个站点,覆盖了石龙、茶山、东城、南城、厚街、虎门6个镇街。R2线所覆盖的区域很具典型性,无论是商业还是产业,都是东莞发展的风向标。R2线带来发展机遇的同时,对于探索沿线区域的商业发展,具有重要的示范意义。


石龙火车站作为R2线始发点,是R2线、广深铁路、穗莞深城际、莞惠城际的交通枢纽,是聚集人气的桥头堡。石龙火车站通过R2线对接市中心及沿线镇街,使得沿线商业项目受益于人流的贯通,带动沿线项目之间的人流对接。


R2线途经市中心,沿线都是商业核心区域,集中了众多的商业项目,以站点为中心布局,向着周边不断延伸。天宝站、东城站、旗峰公园站为东城重要的商业网点,沿途集中了万达广场、卓越时代广场、世博广场、盈锋家居广场、美汇名家、世纪广场、星玺广场、君豪商业中心等众多大型项目,构筑了东莞规模最大的商圈,这些项目不久有望连成一体,实现消费人流的聚集。南城为东莞的中央商务区所在地,拥有鸿福路站、西平站、蛤地站,鸿福路集中了嘉信茂广场、时尚岛、海雅百货、沃尔玛、家乐福等大型商业机构,西平站作为南城商业发展的重心,集中了密集的商业。轨道交通的到来,不仅让南城各区域形成人流对接,而且实现了与东城的对接,转变为一体化,形成整体性的、规模化的集聚效应。


厚街是沿线商业举足轻重的一环。厚街分布有陈屋站、寮厦站、珊美站、展览中心站4个站点,贯穿厚街商业的中轴线,通过轨道交通实现客源的拓展,对于厚街独有的商业与产业相结合的发展模式,具有很强的推动作用。虎门虽然只有虎门火车站单一站点,不过作为交通枢纽,与石龙火车站相呼应,同样起到了聚集人气的桥头堡作用。


促进转型

盘活资源

轨道交通所到之处,皆是人流,皆是商机,轨道交通对商业的带动作用是不容置疑的。沿线商业项目如何借力轨道交通,实现人流、物流、资金流的最大价值,适应轨道交通到来的新环境、新需求,无疑是商业项目实现优质化发展的重要路径。


在东城站不远处,盈锋家居广场正在密锣紧鼓地装修,这里将打造为大型的时尚综合体。“双地铁口之间,财富汇聚之地,12万平方米时尚综合体,财富随手可得”等广告语非常突出,尤其突出了“双地铁口之间”的优势条件。该项目位于天宝站与东城站之间,地理优势明显。项目负责人表示:“盈锋家居广场以高档家居作为主定位,如今改造升级为盈锋购物广场。区域竞争非常激烈,如果不转型升级,就无法参与市场竞争,项目的区位优势随着轨道交通而更为凸显,因而花巨资进行升级改造。”


盈锋购物广场虽然比邻万达广场、世博广场等商业大鳄,周边分布了东方威尼斯广场、君尚百货、地王广场等大型项目,不过盈锋家居广场依然“执意”进行改造升级。项目负责人表示,看好轨道交通带来的机遇,大量的人流涌来市中心,如果盈锋家居广场没有提升消费环境与硬件设施,会错过发展机会。只有不断完善硬件,才能获得生存的空间。


君尚百货也按捺不住了。君尚百货为知名百货天虹商场的升级版,天虹商场近年来为适应市场竞争,改造为君尚百货,提升了档次。随着轨道交通的到来,君尚百货着手开始细化装修。进驻该商场的知名品牌顺电电器,正在装修升级,将为消费者带来全新的体验。


君尚百货总经理黄国军表示,商场要打造时尚家庭第三生活空间,突出时尚、家庭两大主题,将打造邂逅广场,设立轻餐区,打造大型书吧,将图书与咖啡结合起来营造特色体验。“经营业态的调整,是基于市场的需要,现在遇到了轨道交通的利好因素,因而需要升级改造,将项目做得更有特色。”


位于东纵商圈的地王商业广场、东湖花园商城近年来接连受挫。地王商业广场出现人流锐减、较高空置率等问题,虽然一度将物业资源进行整合发展,不过项目经营要么以失败告终,要么陷入招商困境。东湖花园商城曾为市区最大的商场,如今出现了很高的空置率。东纵商圈原先高度集中的人流,被分散到东城商圈及周边其他商业项目,如何将人流吸引回来,或者吸引更多外来客源,成为“拯救”东纵商圈的重要渠道。轨道交通的开通,有望改变目前的窘况,不仅聚集人流,同时盘活了闲置物业。


火车站所在地石龙镇,大型城市综合体汇星商业中心日前正式动工。该项目是石龙打造火车站商圈的一大举措,项目预计工程总投资7亿元,将汇集国际级购物中心、超甲级写字楼、主题商务酒店、情景步行街、风情美食广场、铂金公寓等。目前,石龙镇已对新东莞火车站周边产业圈进行规划定位,在注重储备土地资源的同时,逐步推进“三旧”改造,努力构建一个以西湖区新东莞火车站为依托的人流和物流繁荣兴旺的第三产业发展新区。相对于茶山镇,这些年一批投资规模大、经济效益高、发展前景好的重大优质项目相继落户茶山,对全镇固定资产投资的拉动作用明显。


整体规划

融合发展

东莞商圈分布密度过多,重复性建设严重,消费定位与功能划分混乱,商圈之间联动性弱等问题,一直备受诟病。东莞商圈不缺数量,不缺规模,缺的就是整体规划,融合发展。东莞市委党校经济学教研室主任李秋阳表示,促进商圈的联动发展,带动人流的对接,这是可以通过措施来改善的。借力轨道交通的契机,加大对商圈整体规划的力度,是一个改变现状的不错做法。


在瞬息万变的时代,面对日渐激烈的市场竞争,进行整体规划,融合发展,显得极其重要,借力轨道交通的影响,既扭转商业项目遍地开花、无序发展的状态,又确保拥有健康、稳健的发展态势。无论是商圈内部的具体项目,还是相邻商圈之间的发展定位与功能划分,均需要注重整体规划,融合发展,才是长远的发展之计。


商圈内部如何进行整体规划,如何进行融合发展,凸显了商业发展的集聚效应。东城商圈为东莞商业分布密度最高的,万达广场为“高大上”项目,具有很强的辐射力,那么万达广场周边的商业项目需要形成错位发展的意识,做好精准的定位。新建成的卓越时代广场紧挨着万达广场,目前进入招商阶段,自觉与万达广场形成错位发展。卓越集团东莞分公司总经理助理逄臻表示,卓越时代广场实施了一系列举措,包括:引进不同的商业品牌;引进具有经营特色的商家;引进承租能力和经营能力都强的商家;项目会有专业的商业运营团队,根据招商运营情况适时调整更新等,尽量做到错位发展,融入发展。


整体规划、融合发展的重要性与必要性,在商圈之间表现得尤为突出。只有使得相邻的消费区域形成互补与互动,才能避免恶性竞争,实现人流的对接。东城商圈与莞城东纵商圈相邻,两者的消费人气存在很大的差距,通过轨道交通实现项目的对接、人流的对接,对于增强两大商圈的聚集力,产生积极的带动作用。既然东城打造综合型的时尚商圈,定位为高端、精细,那么莞城不妨打造为消费的大后方,做好传统消费的延伸内容,像打造儿童城、培训基地、运动用品集散地等,进行互补互动,将起到了事半功倍的效果。


格兰名筑临近天宝站,是东城第一个成片拆迁改造动工建设的项目。该项目位置突出,与轨道交通进行无缝对接,让开发商对项目的建设及未来运营充满信心。格兰名筑市场部经理聂芳芳表示,项目临近万达广场、世博广场,离东城中心只是一个红绿灯的距离,将与商圈形成互动与互补。“广深的投资者已有实战经验与亲身体会,因而项目吸引了不少广深的客源,东莞的客源也在体验中,只要市区大商圈通过整合发展,创造优质的消费环境,必然会受到市场的青睐。”


提升产业

凸显优势

借助轨道交通契机,集中人流、物流、资金流优势,将商业层面升级为产业层面,形成产业集群效应,将轨道交通的影响力与带动力发挥到最大价值。纵观沿线设置的站点,聚集了优质的商业资源与产业基础,可以促成两者之间融会贯通,互为提升。


从天宝站延伸至东城站,沿途除了遍布的商场之外,还有服务该区域发展的产业项目。东方威尼斯广场为东纵商圈上规模最大的商业项目之一,早前定位为综合性经营业态,不过聚集能力较弱,招商未见突破。该项目附近形成了以罗沙新兴装饰材料城为龙头,遍布周边的批发集散地,东方威尼斯广场借势进行转型升级,融入该区域的商业布局,引进了很多高端门店,形成了集聚效应。随着轨道交通的开通,罗沙装饰材料批发集散地有望重新吸引更多镇街的消费客源。一瓷砖门店负责人表示,现在外出消费有休闲化的趋势,市民前来选购产品,也顺便到附近逛逛,随着周边的商业配套不断完善,轨道交通带来快捷的出行方式,且项目位于沿线,预计前来消费的镇街客户将会大幅增加。


借助优势资源形成产业项目,在镇街同样表现突出。展览中心站是沿线的重要站点,被视为厚街镇借力轨道交通推动转型升级的引擎。对于R2线的机遇,厚街商家已经是摩拳擦掌。日前,现代会展公司透露将把会展、商贸、酒店三大资源进行融合,打造“展贸综合体”,并将广东现代展馆与R2线的地下出口进行连通,让观众能够便捷地进出展馆。广东现代国际展览中心计划用5至10年大力发展“互联网+会展服务业”,将打造互联网会展服务平台作为重要发展目标。业内人士普遍认为,东莞轨道交通2号线的通车,将对东莞会展业的发展带来巨大的促进作用。


轨道交通不仅带动商业业态的多元化、商贸品牌的形成,同时带动了沿线镇街对发展定位进行整体规划,像石龙在努力构建一个以新东莞火车站为依托的第三产业发展新区,茶山镇提出打造“大市区的交通门户和副中心”,石排镇提出打造“城市的门户”等。无疑,东莞火车站给予了周边镇街一个难得的发展机会,“东莞火车站+轻轨R2线”这样的“强强联合”,势必会给周边区域带来无限生机,将成为带动周边发展的“增长极”。



■延伸

“城市彩贝”借力R2线    打造立体式商业格局

R2线东城站位于东城商圈与莞城东纵商圈的交会处,处于市中心核心位置,地理优势凸显,周边遍布商业项目。如何整合规划商圈资源,如何助力商圈做大做强?随着轨道交通的加快建设,市中心商业探索融合发展之路显得愈加重要。东城加快推进“城市彩贝”交通枢纽工程的规划建设,以图克服商业资源分散的弊端,发挥集聚发展效应。


“城市彩贝”项目位于世博片区西北角,即万达广场北端、卓越时代广场右侧地块,这里不久将崛起一个现代化的空中连廊,打造无缝对接轨道交通人流的慢行系统,让人流进入各个商场。东城“三旧”改造办公室有关负责人表示,“城市彩贝”是轨道交通沿线的交通枢纽工程,构筑了充满现代化气息的空中连廊,即顺着沿线各大商业项目建立二层慢行系统,将整个区域的商业项目连接起来,实现人流的流通、客源的对接。


按照规划,“城市彩贝”至少覆盖万达世博组团、设计师酒店组团、东城东组团,并以万达广场、世博广场为中心,向周边的商业项目扩展。记者看到,按照长远规划,空中连廊将延伸至两公里外的乌石岗地块商业项目以及星河城帕萨迪纳商业区。东城“三旧”改造办公室有关负责人表示,这只是未来构想,还得看以后的发展情况,现阶段肯定是覆盖东城站周边的各个商业项目。


“城市彩贝”工程让人眼前一亮,项目将采用“地下站点通道商业空间+地面商业空间+空中彩贝系统商业空间”的设计理念,打造立体式商业规划模式,从地铁——地下商业——下沉广场、商业步行街、空中走廊、架空平台——彩贝系统,最大程度地保持了商业空间体验的连续性。


目前,东城商圈内部的道路贯通工程在推进,商圈集聚发展已具规模,这对东城商业实施融合发展战略是一个难得的机遇。业界专业人士认为,东城借力“城市彩贝”工程,试图实现东城商圈内部与莞城东纵商圈之间形成人流对接,资源共享,互补提升,以城市综合设计手法,提供一站式的消费体验。


值得一提的是,东城商圈地下空间将实现有机结合,打造连续的地下商业空间。届时,片区内各项目,包括万达广场、世博广场、卓越时代广场、交通枢纽工程地块的地下空间全部连通,并与轨道出入口对接,形成一个地下步行网络,整个地下连通空间商业建筑面积超过13万平方米。


“城市彩贝”成为东城推进商业高端化的重要载体,慢行系统的规划将参照国内外先进经验,着力细化道路设计,并通过地块的整合设计,从地铁、地下商业、下沉广场、商业步行街、彩贝连廊系统的紧密连接,打造连续、开放、丰富的步行环境。“城市彩贝”被寄予厚望,外界希望该工程推动东城商圈与莞城东纵商圈融合发展,既助力东城商业上新台阶,又盘活莞城的商业资源,激活发展潜力,使得两者互为提升,相得益彰。


东莞市政协委员梁聚峰关注到商圈的对接问题。他说,商圈已成规模,关键就是做好相互间的对接与互补。交通是商圈发展的软肋,以往缺乏将交通重新规划、整合发展,如今遇到轨道交通的难得机遇,将是完善交通系统的重要节点,对交通进行大手笔、高起点的规划建设,有利于商圈融合发展。


■访谈

玩活“一盘棋”形成商圈资源互补

东莞市政协委员梁聚峰:

近日,记者就“轨道交通2号线带来哪些商机”采访了东莞市政协委员梁聚峰。


梁聚峰说,轨道交通带来了很好的发展机遇,对沿线商业有很大的推动作用,为了适应新环境的发展要求,应该未雨绸缪,提前考虑与轨道交通的对接。轨道交通沿线是纵向发展的,影响着城市的建设,公共交通要进行整体规划,特别强调与轨道交通的对接。东莞的现代交通发展不尽如人意,原因有很多,规划不科学是一个很重要的原因,这次利用轨道交通契机,对公共交通进行全新规划,可提升整个城市的商业水平,另外,城市的发展布局借助轨道交通契机,可进行深层次的改变。


对接交通其实就是在地铁沿线提升集聚能力,政府要发挥整体规划的作用,让商业既要集聚发展,又要个性互补,尽量做到有所错位。


东莞的商圈在不断崛起、扩容,通过轨道交通,实现各个商圈的对接,形成资源互补,是促进商圈做大做强的重要路径。像莞城可以借助轨道交通,盘活现有的物业资源,形成新的出路。轨道交通会使人流、物流、资金流、信息流等大幅度地增加、丰富起来,商圈之间要形成协同合作机制,具有“一盘棋”的意识,积极介入,共同解决区域的共性问题。


梁聚峰指出,具体到商圈本身,也要积极探索新的发展思路,像莞城面对人流不足等问题,可以通过轨道交通的契机,发展自己的特色产业,莞城具有传统文化、手工艺等优势,不妨打造旅游观光商业。轨道交通能够聚集各镇街及周边城市的客源,莞城的传统特色与东城的时尚消费可以结合起来,既丰富消费的内容,又形成互补的定位。有了精准的定位,加上有完善的对接网络,就会增强商圈的吸引力,提升商业项目的竞争力。“城市彩贝”通过搭建空中连廊的方式,实现了贯通周边各大商场的便捷,让商圈连起来,让大家不用下楼,不用过马路,直接从一个商业体走到另一个商业体,这是非常值得期待的。


信息来源于:南方日报



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